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2017年物业百强企业数据分析
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2017年物业百强企业数据分析
更新时间:2017-08-08 14:41:09
    “互联网 + 社区”的兴起,使物业管理行业在近几年来成为中国资本市场的新宠。其关键在于,运用互联网技术对社区资源的整合开发,让人们看到了物业管理行业未来的利润增长点,即多种经营将会提升物企盈利能力的预期。正是基于这样的增长预期以及物业管理本身所具有的规模效应特征,物业管理行业的整合步伐愈发加快。多种经营对物企盈利的贡献度及变化趋势,在一定程度上可以反映物业管理行业的成长潜力,也是资本市场最为关注的问题。笔者梳理了 2017 年物业服务百强企业数据,以期对业界同仁有所参考。
 
  part 1
 
  物业管理行业集中度快速提升势
 
  必进一步倒逼中小物企的变革
 
  根据物业服务百强企业数据,2016年,百强物企管理面积合计约为 54.5亿平方米,约占全国物业管理总面积的 29.44%,同比提升1.02 个百分点,市场占有率将近三成。同期,TOP10 企业市场占有率提升至 10.18%,同比提高 2.54 个百分点。百强物企管理面积均值约为 2725.09 万平方米,同比增长15.40%;在管项目数量均值为 166 个,同比增长 7.59%。自 2014 年以来,百强物企的市场占有率快速提升,2016年比 2014 年提升 10 个百分点。
 
  与此同时,百强物企不同层级企业管理的面积均值、营业收入均值、利润均值等指标的分化趋势明显,表现出“强者更强”的竞争态势。
 
  百强物企 2016 年净利润率平均为7.29%,同比下降 0.05 个百分点;其中,基础物业服务净利润率为 5.36%,同比下降 0.63 个百分点,多种经营净利润率为 16.56%,同比增长 3.1 个百分点。整体来看,受刚性成本增长、收费标准调价困难、物业服务消费升级、业主维权意识提高等市场因素影响,已处于“微利”洼地的基础物业服务的盈利空间依然在被压缩。
 
  物业管理行业的“整合号”列车已行驶在快车道上,物业管理市场的竞争格局将愈加显现出“垄断竞争”的特征,物企尤其是中小物企如果只是专注于基础物业服务,安于现状,可以预见,不用说增长,其生存将面临着较大的挑战。当然,区域性的中小物企也有着差异化的自身优势,在日益白热化的市场竞争面前,中小物企积极寻求“变革”之道,更多地是探寻与大型物企的合作共赢之道。
 
  part 2
 
  多种经营对百强物企净利润的贡献度
 
  近四成,其盈利能力凸显
 
  根据物业服务百强物企数据,2016年百强物企营业收入均值约为 6.28 亿元,同比增长 16.1%。其中,基础服务收入占 82.72%,多种经营收入占17.28%,多种经营收入占比(或业绩贡献率)同比增加 0.55 个百分点,物企营业收入的整体结构变化不大。基础物业服务收入同比增长 15.32%,多种经营业务收入同比增长 19.98%。
 
  综合前述数据来看, 百强物企2016年管理面积均值同比增长15.40%,与其基础物业服务收入同比增速(15.32%)几近相等,可以讲,目前百强物企基础服务收入的增长还主要依赖于管理规模的扩大,尚处于“粗放型”的增长阶段。
 
  根据统计数据,百强物企 2016年的多种经营收入中,社区服务占47.84%。如上图图一 所示,社区服务中的近四成收入来源于社区空间运营,社区金融、房屋经纪、养老等服务产品尚有较大的增长空间。
 
  从净利润的构成来看,百强物企2016 年多种经营净利润均值占比约为39.24%,同比提高 8 个百分点,相较于基础物业服务,其盈利能力凸显。
 
  综上,物企利润的可持续增长,将更多地依赖于多种经营。但是,构建成熟、稳健的多种经营商业模式,尚需较大规模的前期投入和经历必要的市场试错阶段。
 
  part 3
 
  基础业务外包成为发展趋势
 
  百强物企逐年加大对智能化的投入
 
  从百强物企的成本构成来看,人工成本依然占比最大,占 53.43%,同比2015 年下降 3 个百分点,物业共用部分共用设施设备日常运行和维护费用,占 10.25%,同比增加 1 个百分点。人工成本占比的下降,与劳动密集型的基础物业服务的运营模式变化有直接关系。百强物企更倾向于将基础业务外包,其中,清洁业务外包率为59.23%,同比提升 21 个百分点;绿化业务外包率为42.31%,同比提升近 17 个百分点。
 
  基础物业服务分工精细化已成为发展趋势,百强物企通过将基础业务外包,在以专业化来提升服务品质的同时,可以将更多资源和精力投放于创新社区服务领域。
 
  根据统计数据,2016 年百强物企智能化投入均值为 478.06 万元,同比增 长 79.45%,2013 ~ 2016 年, 百 强物企智能化投入均值增长率逐年扩大,智能化投入均值四年复合增长率达到60.65%。智能化设施设备的投放和使用,一方面,可以节省人工成本,提高生产效率,据统计,百强物企的人均绩效不断提升,2016 年人均产值为 12.11 万元,同比增长 16.56%,人均管理面积5256.56 平方米,同比增长 15.81%;另一方面,有利于提升互联网等新技术在社区服务领域的渗透度,为物企创新多种经营提供基础条件。
 
  运用以互联网为主的现代技术开发社区资源,创新物业管理多种经营,在基础物业服务之外挖掘物企利润增长点,是多数物企发展的目标。全国百强尤其是前十强物企,正在为实现这一目标而积极探索,且已小有成果。但是,欲夯实物业管理行业在资本市场的估值基础(即主要基于创新多种经营而形成的可持续增长的盈利能力),物企还有较长的一段路要走。

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